2月22日，中共中央政治局常务委员会召开会议，听取河北雄安新区规划编制情况的汇报。会议指出，要布局高效交通网络，落实职住平衡要求，形成多层次、全覆盖、人性化的基本公共服务网络。

轨道交通能够有效地通过提供中心城区与郊区新城的通勤服务扩大经济活动的空间范围，引导人口和产业在郊区卫星城、新城的集聚和扩散，实现生产要素在空间上的重新整合与布局，进而保障人流、物流和信息流在中心城区与周边新城之间或者周边新城相互之间的快速流动。

习近平总书记在中央城市工作会议上强调,“要坚持协调协同，尽最大可能推动政府、社会、市民同心同向行动，使政府有形之手、市场无形之手、市民勤劳之手同向发力。”《成都市城市轨道交通线网规划（2035年)》提出，到2035年规划37条共1696公里城市轨道线网，构建全市半小时交通圈。随着轨道交通运营里程规模不断增加，社会效益日益凸显，财政需要支出的运营补贴也越来越大。如何平衡轨道交通的公益性和经济性，破解城市轨道交通可持续发展难题？笔者认为，成都市应创新轨道交通建设模式，大力推广“轨道+物业”发展模式，充分发挥好轨道交通引领城市发展的作用，不断满足市民美好生活需要。

香港地铁“轨道+物业”模式 公益性和经济性平衡发展的标杆

让我们先来看看香港地铁的成功实践。

香港于20世纪70年代中期开始兴建轨道交通，主要用来解决港九核心区、老工业区与新市镇的潮汐性人流交通问题，线路也呈现“线随人走”的特点，属于DOT（城市发展引导交通）。世纪之交前后，在地上地下空间整合利用的城市设计新理念倡导下，轨道交通不再是单纯扮演公共交通角色，站点成为城市功能节点，城市要素开始沿轨道交通呈带状延伸，也就是TOD（公共交通先导开发）效应，香港密集地开通了多条轨道交通线路，如将军澳线、西铁线、东涌线、机场快线及迪士尼线等，有效解决了新市镇（注：10个新市镇的人口约占香港人口的近一半）发展，满足了与特定功能区的连通功能。通过有序引导沿线物业开发，香港地铁“轨道+物业”模式日趋成熟，该模式是一种集轨道交通投资、建设、运营和沿线物业开发于一体的综合开发模式。通过该模式，香港不仅实现了轨道交通对城市发展的积极带动，全港约42%的住房、43%的就业人口、75%的商业及办公室建筑面积位于轨道站点500米范围内，也培育了具有强大软硬件实力的港铁公司——全世界服务质量最高、盈利能力最好的轨道交通企业之一，2017全年实现净利润168.3亿港元。

香港地铁“轨道+物业”模式已是各大城市轨道交通实现公益性和经济性平衡发展的标杆。成都学习采用“轨道+物业”模式，应深化改革创新，将城市(城镇)、交通、土地多规合一，轨道交通和产城布局融合，并建立完善轨道交通建设的经济外溢与资产增值的补偿机制。

探索轨道交通TOD模式

需要建立完善可持续发展机制

轨道交通TOD可以归纳为客站站点与周边地区商业和居住小区的良性互动：一方面，轨道交通可以带来大量客流，极大地带动沿线站点所在区域的产业集聚、房地产开发和物业增值，增加沿线人口居住密度，促进站点周边形成集居住、办公、餐饮、购物、文化娱乐为一体的商业居住新业态；另一方面，沿线站点地区的集聚发展反过来会增加轨道交通的客流，为轨道交通提供稳定或不断增长的票务收入。简单而言，轨道交通TOD就是对站点辐射区域（通常为站点周边1.5公里半径范围），特别是周边500米—800米半径的核心区进行“轨道＋物业”一体化策划、规划、设计、协调开发与运营的整合。

近年来，多个城市探索复制香港地铁“轨道＋物业”模式，但成功案例还很少。在微观层面主要存在以下问题：一是城市土地利用与交通系统未进行一体化规划，工程因素考虑过多，经济与社会发展因素考虑不足；二是对城市轨道交通带来的发展机遇和能级常常低估，认识常常仅停留于解决交通问题，导致最为宝贵的土地资源利用效率低下；三是站点与周边物业的整合设计不够，连接不方便、缺乏人性化，对办公和居家的吸引力明显缺乏深度挖掘，限制了产业的集聚和物业的长期增值；四是轨道交通建设与周边地块开发的建设时序不同步且难以协调，贻误了开发机遇，降低物业增值能力；五是地下空间开发理念仍停留于地下客运，忽略了地下物流、地下停车场、地下商业及地下公共服务设施系统和市政设施系统的综合开发，减少了收益来源。这些微观层面的问题表明，宏观层面存在政策机制缺陷，如：城市轨道交通的发展理念、可持续发展机制、配套政策、跨部门协作等方面存在较多瓶颈。

打破条块分割

建立轨道交通经济外溢的内化机制

成都市要系统解决轨道交通与城市融合良性发展问题，实现城市高质量发展，需要破题立题，打破条块分割，跨界融合打造“轨道+物业”超级项目，建立起城市轨道交通经济外溢的内化机制。

要突破城市轨道交通的传统思维。如：轨道交通建设项目是单纯交通类项目，是公益性项目，解决好民众出行问题就可以了。其实，人民群众追求的美好生活中，交通只是一部分，城市高质量发展要满足群众向往的美好生活需要，城市规划建设要多从为群众提供美好生活的立足点考虑，如何让市民从轨道交通站点到居住小区、到工作单位少走路？如何规划布局商业业态，让市民就近就地解决好日常生活需要？这样想，我们就需要转变传统的思维方式，把城市轨道交通和邻近物业拉近一些，整合在一起，这样才能为市民提供最便捷、最美好的生活方式。因此，成都要按照全面建设新发展理念的城市的要求，创新轨道交通规划建设模式，发挥好轨道交通引领城市发展的作用，把轨道交通规划建设与城镇化建设、区域经济社会发展等统筹规划布局，应用综合开发、集成开发的思路，打造更多全新的、外延更大的“轨道＋物业”超级项目，打造新型商业业态，形成叠加效应，从而吸引社会资本深度介入。新思维下要以“轨道+物业”为载体，实现公益性和经济性的平衡，通过“实现最大化增值效益”，解决城市轨道交通的可持续发展难题，特别是财务可持续发展难题。在满足轨道和物业基本功能的基础上，通过科学规划设计推进综合开发，叠加各类资源，充分挖掘轨道交通的综合效益，实现增值效益最大化，最终形成轨道和物业增值双赢，市民、政府、投资人均获益的多赢局面。

要推进体制机制创新。“轨道＋物业”这种复合型超级项目需要包括政府部门、业主公司、咨询机构、社会资本等在内的项目团队紧密协作，在前期策划的机制体制、研究方法、管理协调等方面开展系统创新。建议成都市专门成立跨部门领导小组，统筹协调交通、土地、规划、住建等部门，系统解决好综合用地问题，采用“轨道+物业”超级项目发展规划研究+工程可行性研究＋综合开发研究＋投融资研究这种“四位一体”的前期研究体系，实现轨道、城市、产业和民生的综合协调和有序发展。

建议做好五个方面工作：一是轨道交通TOD综合开发政策与投融资机制深化改革研究；二是轨道交通TOD开发模式驱动“东进”“南拓”等区域城市规划优化；三是轨道交通与产城融合的发展战略研究；四是总结三色路站TOD开发的经验，探索轨道交通TOD综合开发的成都模式；五是打造成都轨道交通与产城融合发展智库，为推动轨道交通重塑城市格局出智出力。