中海观园叠拼外立面意境图

在现代居住空间的类别中，别墅是一种更高级的演进形态，也是很多人向往的终极居所。

不过在人口众多的中国，土地利用率不高的别墅类产品自然无法普及，也因此显得很有稀缺性。

总体上别墅的供应稀缺是肯定的，但仔细想想，成都的别墅真的很少吗？

近一点的有牧马山、龙泉阳光城、新都198等多个近郊别墅集中开发区；远一点的青城山、蒲江、大邑、金堂等地的别墅项目更是数不胜数。

当然，这些近郊和远郊的别墅，因为物理距离的天然劣势，往往很难成为成都人的第一居所，使用率不高，流动性更是比较低。

所以，当人们在谈论别墅的稀缺价值时，往往指向了那种隐居于繁华闹市中的城市别墅。

比如大家熟知的浣花溪金林半岛、金融城中海城南官邸等，它们既私有舒适静谧的居住环境，又共享繁华都市的便利生活，属于真正价值连城的传世居所。

金融城中海城南官邸实拍

当然，在成熟的主城核心区已经很难再有闹市别墅的生长空间，但在公园城市首提地的天府新区，还有不少低密的类别墅产品可供选择。

今天我要安利的中海观园，就位于天府新区核心的“黄金十字”之上，其叠拼更是同类产品中的佼佼者。

如果你正好想要享受闹中取静的低密墅居生活，那么中海观园的叠拼就不可不看。

城市中心临公园的墅居生活

中海观园位于天府新区黄金十字四大板块中的麓湖公园区板块。

中海观园区位图

中海观园的稀缺价值之一，就是其位于城市核心区的地段——天府新区的叠拼虽不少，但处于黄金十字上的核心区叠拼却不多。

说直白点，未来城市中心的地段特点，赋予了中海观园更多的资源占有。

第一是生态资源。

适合别墅类物业生长的地方，一定是低密又生态的；但城市中心地段往往又意味着高密的钢筋水泥。

而中海观园所在的麓湖公园区板块，恰恰就集低密、生态和城市中心的特点于一身，是天府新区黄金十字四大板块中最适合高端低密的别墅类物业生长的地方之一。

天府新区黄金十字四大板块示意图

从黄金十字四大板块的示意图上可以看到，武汉路以南的天府公园东、西两个板块是以商务为主的产业功能区，其中有大量高容高密的商业用地，配套的住宅地块容积率也普遍不低。

武汉路以北的麓湖湖区和公园区板块则是以住宅用地为主的居住功能区。其中湖区的住宅地块密度普遍高于公园区，公园区的住宅项目的容积率大多在2.5甚至2.0以内。

因此，麓湖公园区拥有黄金十字蕞低的居住密度，先天就拥有创造墅居生活的蕞佳条件。

不仅居住密度低，整个麓湖公园区也被大型公园绿地所包围，它的北侧是1050亩的天府森林公园，南侧有1200亩的天府公园，西侧是拥有2400亩水域面积的麓湖公园。

天府公园实拍

而麓湖公园区内部的规划，也沿袭了天府新区“公园-组团-公园-组团-公园”的生态隔离规划模式，采用了“公园-小区-公园-小区-公园”间隔穿插的板块布局。

麓湖公园区板块公园绿地规划示意

因此，中海观园地块南侧也全部被公园紧紧围住，小区下楼即是公园，部分楼栋更是坐在家里就能欣赏窗外的公园美景。

项目南侧被公园紧紧包裹

这种被大小公园层层包裹的居住区，即使在天府新区这个公园城市首提地也并不多见，却为墅居生活提供了优良的生态基底。

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中海观园售楼部实景

第二是交通配套。

中海观园位于天府大道东侧约400米，恰到好处的距离使其既不受主干道噪音灰尘的影响，又因为傍上了成都的城市中轴线，而能享受到整个城市一流的交通配套。

中海观园区位交通图

在项目周边，除了天府大道，还有梓州大道、夔州大道、沈阳路、武汉路等干道，为驾乘汽车出行提供了四通八达的交通网络。而在小区大门约400米的步行距离处，即是地铁1号线麓湖站的站口。

第三是商业配套。

麓湖公园区南侧即是天府中央商务区，作为天府新区未来蕞繁华的商业中心，这里不仅有规划的成都第一高楼，还将打造天府大悦城、泰国正大商业项目等大型商业体，形成天府新区的核心商圈。

天府中央商务区意境图

中海观园到核心商圈正好属于“进可攻、退可守”的距离，隐于闹市又能触及繁华，对于墅居而言，刚刚好。

当然，项目本身还自带有一万多平米的社区商业和社区服务中心，日常生活所需，也都近在门前。

中海观园社区商业意境图

第四是教育配套。

其实对于买叠拼的家庭，往往不止一套住房，所以学区通常不是重要的考量，但中海观园的教育配套却依然站到了新区的C位。

根据天府新区2020年小学划片入学范围公告信息，中海观园属于“C学区”，其中包含了天府七小、元音小学、哈密尔顿麓湖小学等。虽然目前学校数量还不多，但含金量却得到了新区家长们的普遍认可。而未来，项目附近还有更多的规划的学校将逐步呈现，比如与项目一墙之隔的在建幼儿园，以及与项目一街之隔的中小学规划用地。

天府七中实拍

在漫长的历史长河中，人类社会因资源的集中而形成了城市，而城市中心往往也是生产力最先进、资源最集中的地方。

中海观园位于天府新区城市中心的区位，不仅能享受各种优势资源，作为天府新区黄金十字上非常稀缺的叠拼产品，它在未来的价值成长性也因为这种稀缺而更有保证。

低密度阔中庭的真叠拼

中海观园项目总占地约107亩，被市政道路分隔为东西两个独立地块。

其中，东地块的住宅均为高层板式洋楼，西地块则规划了两栋小高层板式洋楼和7栋叠拼。

项目的所有板式洋楼产品已全部推出，凭借中海强大的产品力和独特的地段优势，板式洋楼每一次开盘都销售火爆，得到了市场的高度认可，现已全部售罄。

目前仅余最后7栋叠拼，共计100套，已于昨天取得了预售证。

中海观园鸟瞰意境图

说到项目最后的100套叠拼，在产品设计上至少有区别于市面上多数叠拼的三大亮点，赋予了项目更大的稀缺价值。

其一，真叠拼。

在限墅令的政策背景下，独栋、双拼、联排等别墅和类别墅产品都受到了严格的限制，已基本从新房市场上绝迹。叠拼也就成了当前最能满足高端人群墅居生活的类别墅产品。

但在目前的成都楼市，所谓的“叠拼”大多都是三叠，甚至四叠、五叠，只有上下叠的真叠拼产品反而变得非常少见。

中海观园叠拼立面意境图

而中海观园的100套叠拼均为上下叠的真叠拼，相比三叠拼产品，中海观园叠拼的户均占地更大、居住密度更低，“或有天或有地”的均好性能带给居住者更好的墅居体验。

同时，也因为真叠拼产品在市场上的日益稀缺而显得更加珍贵——目前在天府新区黄金十字四大板块能买到的真叠拼住宅仅有108套，其中100套都在中海观园。

其二，真低密。

中海观园由东西两个独立地块组成，总体容积率仅2.0，本身已经足够低密。

而中海通过不同地块的高低搭配，将高层板式洋楼全部放在东地块，西地块则是以真叠拼为主、两栋10F小高层洋楼为辅的布局，使西地块的容积率降低到了1.2。

容积率与建筑形态的对应关系

图据网络

容积率不大于1.2的地块，才是真正适合做叠拼的指标。中海观园这样的设计就是我多次在以往的稿子里提到的“与土地指标对等的产品设计”的正面典型，只可惜像这种真低密的叠拼在成都楼市已非常少见。

其三，阔中庭。

1.2的容积率控制住了墅区的总建筑面积，而中海还将超低密度的西地块设计成了7栋叠拼+2栋10F小高层洋楼的组合，又进一步降低了西地块的建筑密度。

中海观园叠拼中庭景观意境图

这样的设计，使叠拼建筑之间获得了更大的楼间距，在西地块的中间，甚至围出了一个水景中庭，这就和大多数叠拼项目除了私家花园就是公共道路的逼厥大相径庭。

如此一来，中海观园第一排的叠拼可以直面公园，而第二、三排的叠拼则可以直面中庭景观，最大限度保证了每一套叠拼的景观均好性。

大师设计的高颜值精装修

市面上的大多数叠拼通常都会以清水的方式交付，但中海观园却选择了精装修。

中海观园精装叠拼场景展示实拍

精装的叠拼有两个好处。

一是对于整个项目而言，所以住宅均为精装交付，能保证交付后小区内不会长时间都有人陆陆续续装修房子，造成许多年连绵不绝的噪音干扰。

二是对于叠拼业主而言，精装交付的叠拼省钱也省事儿，毕竟装修别墅实际上是一项相当耗费精力也很花钱的事情。

而我在参观了项目的实体样板间后，更是发现中海观园的精装叠拼不仅省事儿，还装得很美！跟中海比较常见的那种偏老气的装修风格完全不一样。一问才知道，这套装修设计又是著名设计师颜政的作品。

中海观园精装叠拼实拍

在装修配置方面，大金的中央空调、威能的地暖、百朗的新风系统全部都有；无论主次卫均采用了唯宝、汉斯格雅的卫浴洁具；厨房电器为全套西门子；水槽龙头则选用了德国高端品牌铂浪高……

在仅约3895元/㎡的装修价格面前，这套装修配置也显得很“良心”。

在户型设计方面，下叠和上叠的建筑面积差异不大，因位置不同面积在188~197㎡之间略有差异；每一层的层高均为3.6米，因此上下叠的室内空间几乎是一模一样，区别主要是一些不计面积的位置所有不同。

比如上叠户型的第二层空间相比下叠多了一个可使用的空中露台。另外就是花园和露台的传统区别，下叠一楼相连可使用的绿地空间，上叠顶楼连接可使用的屋面露台。

下叠装修效果展示户型图

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上叠装修效果展示户型图

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价格及购买建议

中海观园100套叠拼昨天取得了预售证，建筑面积约188~197㎡，单价均为33894元/㎡，总价在635~669万元/套左右。

这个价格显然不便宜，但我认为对于地段、产品各方面都没有明显短板的中海观园来说却很值。

正如我前面所说，这100套隐匿于繁华都市中心的真叠拼具有很高的稀缺价值，对于想要在繁华都会的核心区”隐居”的高端改善家庭而言却是一个不可多得的选择。

唯一需要注意的是，如果你正好需要这种大隐于市的墅居生活，那么一定要积极参与报名摇号，而不要等到顺销再去选房（当然，新的摇号规则之下，中海观园的叠拼很可能没有顺销的机会）。因为花同样的价格，摇号可以优先选择最中意的位置，又何乐而不为呢？

版面编辑：冯天赐

责任编辑：张琴