回答这一问题之前，不妨先来看一张图：

（2021年5月成都项目成交价格示意图 颜色越深价格越高）

透过这张图可以发现，成都高端市场已形成两大脉络清晰的发展格局：主城+城南，并驾齐驱。

“南富”地位再次被印证，并且，愿意为之“买单”的高端买家还在与日俱增。

拿下多个销量第一

城南高端物业很“吃香”——天府新区、高新区为首

统计显示，2020年城南总价500万+与单价2.5万/㎡+住宅产品备案成交数据分别为2618套、4944套，在成都五方位属于领跑水平。

高端买家对城南青睐有加，墅类产品作为高端物业形态的重要表达，表现尤为显著：根据锐理君梳理，2019年至今年5月，城南墅类产品共成交约138万方，领先其他方位；其中，天府新区成交约63万，位居全城首位。

作为撑起“南富”金字招牌的两大主力之一，天府新区在成都高端市场的份量持续增长：2018年大成都单价2.5万元/㎡+房源中，仅0.76%来自天府新区，去年这一数据更新至26%，2348套的备案量接近青羊区的2倍，且同期总价400万+房源备案套数同比增长约125%。

高新区二手房数据再次巩固了“南富”的含义：5月28日，成都发布了首批次住宅小区二手房成交参考价格，价格位列前排的项目多数被高新区包揽。

从过往案例看，能够兼具一座城市发展核心与未来发展的区域，往往是高端买家最为稳健、最须争取的机会，而高新区与天府新区就是这样的存在。

站在这样的背景板下，不仅高端住宅产品走俏，一些在购买资格上拥有更高灵活性的优质不动产项目也迎来可观的市场行情。

譬如位于天府新区门户位置的朗基湖畔时光，今年3月首发产品入市，开盘当日去化近7成，于总价约400-780万/套的产品而言，这个成绩称得上“开门红”，如今其一批次基本清盘，二批次新品上市已提上日程。

需求与供应博弈

国际城南≠万能钥匙——关键看什么样的高端物业才“吃香”

据胡润研究院发布的《2020胡润财富报告》，中国600万资产“富裕家庭”、千万资产“高净值家庭”、亿元资产“超高净值家庭”数量同比全方位增加。财富增加的同时，高净值人群更看重资产的安全和归属，风险偏好降低。

因此，胡润与中信银行联合发布的《2020中国高净值人群需求管理白皮书》显示，超五成高净值人群未来一年有置业计划，尤其是国内一二线城市房产。此时，作为资产的重要载体，具有拥有强穿越周期能力的高端物业被给予厚望。

去年成都住宅市场的表现已有所印证。据统计，2019年预售单价2.5万元/㎡+住宅项目中，总价400-500万级产品出货量最高，2020年总价500-700万级产品实现超越，同比增长4倍多，成为成交中坚。

尤其是以高新区与天府新区为主力支撑的城南，不仅是成都经济最为活跃、财富高度聚集的区域，更是典型的人口“流入型”区域与高净值人群“孵化器”，属于明显的需求与购买力双高区域。

但必须承认，“国际城南”这块金字招牌也并非万能钥匙。

一个客观事实，城南高端物业销量领跑全城，与其庞大的供应不无关系，以墅类产品为例：2019年至今年5月，备案成交约138万方，而新增供应约159万方，明显供高于求。

因此，在这样的市场基本面下，有受热捧的，自然也有销售受阻的，尤其对于极其考验购买力的高端物业产品而言，能够做到短时间内快速去化的项目，仍是“少数派”。

旺盛的购买需求与增强的购买力在前，持续看涨的产品供应在后，市场关注的焦点是：竞争红海，什么样的产品能在这场竞速赛中实现领跑？

锐理君认为，关于这一问题，前文提到的朗基湖畔时光是一个很值得研判的案例：总价考验购买力，首开依然取得不俗的去化成绩；在竞争对手众多的大城南，作为非住宅类的第三类高端资产，受到高端买家的积极“投票”，更能说明一些问题。

什么样的项目更“吃香”？

打好地段/资源/产品三张牌——湖畔时光的选择

A地段决定价值起点

在锐理君看来，高端买家“下单”朗基湖畔时光，“天府新区”四个字功不可没。

自2014年进入“国家队”，从城市建设到经济增长再到人口聚合等，天府新区的发展可谓“一日千里”；尤其是随着新城市中心——天府总部商务区加速兑现，白纸作画、平地立城的天府新区，作为“新成都”的城市地位更加明朗和稳固，城市能级与市场容量随之持续迸发、扩大。

因而，“天府新区”也被视为机遇本“遇”。

而朗基湖畔时光不仅有天府新区的“光环”，其所在的地段也十分有看点：

（朗基湖畔时光区位示意图）

☞ 位于天府新区向北的门户位置，发展起步早，“成熟”是其重要标签，不需要时间换空间。

☞ 以项目为中心向外发散，从新川、麓山到锦江生态带、怡心湖等，无一不是当前热度与价值双高区域。

☞ 聚焦项目周边，多年未有公开的土地供应，因而留给高端买家的“入场券”并不多。

兼具成熟、稀缺、成长性的地段对物业价值的加成作用不容小觑，对高端买家而言，吸引力不言而喻。

B资源决定价值空间

地段的优势直接为朗基湖畔时光带来强大的资源“阵容”。

生态资源因具有明显的稀缺性，其对应的物业通常拥有更强的抗风险能力与成长空间，价格也始终领跑。

因此，一直以来以公园、湖居、河景等为核心卖点的项目很多，只不过，真正做到“零距离”的项目少之又少，而朗基湖畔时光算一个。更重要的是，三面被河湾（江安河+府河）环绕，一河之隔直面占地约6000亩的南湖公园，朗基湖畔时光是三者兼得，且通过滨河公园有机串联，与其“融为一体”。

（朗基湖畔时光实景图）

当然，作为资源“集大成者”，朗基湖畔时光能打的不只有生态资源。

朗基湖畔时光所在区位上承以新川、金融城为代表的高新区，下启以总部商务区、科学城为代表的天府新区，这两大区域无论是高精尖产业聚集度还是经济、商务、资本活跃度都走在全城前列：

• “十三五”时期，成都高新区成为四川省首个经济规模迈上2000亿元台阶的高科技园区，独角兽企业培育实现“零”的突破达到5家，高新技术企业数量2705家，聚集世界500强企业130家……（来源：四川发布公众号）

• “十三五”期间，四川天府新区生产总值突破3500亿元，位居全国19个国家级新区第五位，累计引进重大产业项目373个，落户创新人才14.9万人，经济活跃度、区域标识度显著提升。（来源：成都日报锦观公众号）

经济与产业动能托底，高新区+天府新区也是典型的高净值人群与高端需求的“孵化器”，而背后所蕴藏的是更纯粹的圈层氛围与更强的圈层资源。

高端购买力尤其强调对资源的占有，因此，拥有巨大资源整合能力的朗基湖畔时光显然是他们的“菜”。

C产品决定价值高度

无论是自用还是资产配置，产品必须经得起时间考验。

受拿地成本影响，当前市面上贴以“高端”标签的项目众多，但因不同段位的房企，无论是开发实力、打造经验、周转资金以及产品意识等存在差距，最终输出的产品品质参差不齐。

开发企业往往决定了产品水准上限，朗基的优势在于：

作为发轫于本土走向全国的“成都造”房企，与外来房企相比，对这座城市发展脉络、市场格局、置业偏好、审美特征等都有着更深入理解；

同时，早在十年前朗基便以锦江畔的朗基望今缘在高端市场声名鹊起，不仅有打造经验，还有着对高端客群特征、买家需求的精准把握以及对市场产品的灵敏嗅觉。

从锐理君掌握的资料来看，朗基湖畔时光确实交出了一份高水准答卷。

不仅是一个建筑项目，更有完整的低密生态场景

红线内项目占地约65亩，容积率仅1.28，为打通生态脉络，朗基牵头打造占地约250亩的滨河绿地，再通过江安河/府河与6000亩南湖公园串联融合，加上1300米的滨河健康绿道，建筑、公园、河、湖形成有机整体。

（朗基湖畔时光实景图）

产品设计不流于俗，精准对位市场需求

如前文所述，高端买家对拥有开敞空间与私享体验的墅类产品青睐有加，看准购买资格与市场需求博弈中的机会，朗基湖畔时光创造性引入叠跃形态，采用上中下结构，挑高达到约5.95米，户型空间灵活多变，买家完全可以“自定义”，这就为墅类产品需求者打开了“一扇窗”。

（知了书屋）

（朗基湖畔时光样板间实景图）

颜值即价值时代，既要有内涵也要高颜值

在购买力与诉求双升级的背景下，更具现代感、艺术感的建筑，方能打动具有国际视野前瞻力的高净值人群。

因此，项目建筑整体为现代风格，立面打造上大手笔采用大面积玻璃幕墙+断桥中空铝合金板材，精致细腻又简单大气，实现品质感与实用性双赢。与此同时，将窗地比做到市面少有的0.4，璀璨光感立面，不仅保证了采光，也为观赏窗外生态之景与夜晚流光溢彩预留了足够的空间。

硬件之外，高标准的物业服务“锦上添花”

对高端产品而言，高水平的软件服务同样重要。在物业服务上，朗基与荷兰国际管家学院深度合作，引入荷兰管家培训机制，以升级服务水准，为项目带来更多加分项。

正如前文所述，成都高端产品需求还在与日俱增，尤其是高净值人群高度聚集的“国际城南”；但不得不承认，成本预算以及购买资格等也是不少高端买家不得不面对的难题，这便为选择灵活度更高的第三类高端资产带来发展空间。

而抢抓这一风口，地段、资源、产品同时具备强大竞争力的项目无疑更加“吃香”，走在前列的朗基湖畔时光的热销便是证明。

文|小白龙

出品|锐理数据总部新媒体中心

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